制图：宋嵩时隔3月27日国土部、住建部牵头印发通报优化今年住房及用地供应结构，30日央行牵头住建部、银监会发文上调二套房个贷首付比例。同日财政部也联合国税总局发文限制转手二套房营业税减免期限。专家认为，多个宏观调控部门在几天内密集发文实施楼市新政策，释放出来增进房地产市场稳定身体健康发展的大力信号。反对居民提高性住房，让房地产金融市场重返正常化王凌在北京一家事业单位工作。

最近他仍然在看房，想要把家里的一套商品房升级，因为孩子立刻要出生于了，得换个大点面积的房子，而且也期望离妻子单位将近点。现在二套房首付比例减少了，压力小了不少。此次政策调整也是实施今年《政府工作报告》明确提出的反对业主和提高性住房市场需求的最重要措施。随着我国城镇化较慢发展和居民收入水平提升，对住房的刚性市场需求和提高性需求还有极大空间。

自去年以来，我国房地产投资增长速度上升，库存下降，房价有所回升，虽然去年9月30日无意房贷政策展开了调整，但鉴于二套房首付比例过低，仍然容许了提高性需求的获释。此次调整个人住房贷款政策，不利于获释提高性住房市场需求，也不利于增进房地产市场稳定身体健康发展。民生银行首席研究员温彬说。此次政策调整堪称向正常化重返。

从国际上来看，个人住房贷款低于首付比例一般在20%30%左右，且有些发达国家可以通过拒绝出售抵押按揭保险，来实行比较较低的低于首付款比例。中国银行国际金融研究所副所长宗良说道，在政策调整前，我国第一套商业性住房贷款低于首付比30%，在国际上也正处于合理水平。

而二套房低于首付款比例为60%，部分城市为70%，正处于比较较高水平，稍于严苛，不存在一定的上调空间。以前实行过分严苛的房贷政策是为了诱导房地产短路，适应环境当时掌控房价下跌的必须，而现在随着房地产市场转入调整期，区域分化激化，此前的政策早已不适应环境形势发展的必须，对部分家庭提高性购房市场需求产生了一定诱导，应当及时做出调整，也是让房地产金融市场重返正常化。财政部财政科学研究所副所长白景明指出，此次调整个人购房营业税政策，不利于活跃房地产交易，增进二手房光阴亲率的提升，盘活存量房市场，更进一步符合居民的住房市场需求。

比起于减少购房首付比例，税收免除政策需要更加必要地减低购房者开销，增加交易成本。白景明讲解说道，对剩2年的次新房免除营业税，可以减少二手房市场供给，入手房价，让更加多的提高性需求获得符合。

同时，对普通住房和非普通住房继续执行差别化的税收政策，不利于多层次房地产市场的发育，更佳地反映税收公平。以北京一套市场价300万元的3年龄普通住房为事例，在政策继续执行前，对外销售必须交纳营业税15万元，根据新的政策，这15万元税款将全部免掉，给交易双方带给实惠。白景明指出，房地产的产业链条长，与钢铁、水泥、建筑等行业关联性强劲，而住房消费也与翻新、家电等行业发展密切相关，因此，对房产交易采行减免税措施，增进房地产市场稳定身体健康发展，对于大位快速增长关系根本性，也是前进城镇化建设的最重要手段。

适应环境市场化、差异化方向，因地施策当前，从整体上看，我国房地产市场已从供不应求向供需比较均衡改变，转入滑行换档的新阶段，区域分化沦为房地产市场的新常态。政策的调整不应适应环境房地产市场的实际情况。去年以来，我国房地产市场经常出现深度调整，从过去房地产市场的供求关系总体偏紧，转入了现在总体渐趋均衡、局部地区不足的状态。

在这样的情况下，将房地产调控政策大大优化、调整，把过去诱导房价过慢下跌的依法、过严的政策中止，让其逐步回归到长时间状态，更佳地充分发挥房地产市场自身的规律，是合理的，适应环境了房地产市场的变化。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹说道。值得注意的是，此次房贷政策并非一刀切，而是因地施策，特别强调要根据有所不同城市的有所不同特点继续执行差别化住房信贷政策，制订有所不同的商业性个人住房贷款低于首付款比例和利率水平。

这也意味著各地将根据自己的实际情况来实施房贷新政的实施细则。政策因地实行，确认政策时由地方政府、监管部门和商业银行联合参予，这样决策时会综合考虑到各方因素，比如当地的房价水平和风险状况，决策不会比较合理。

宗良说道。温彬认为，对于银行业金融机构来说，也有更大的市场空间。各家银行可以根据自身的资产负债状况和客户结构情况，确认房贷政策。

从总体上来看，房贷政策的调控更为侧重市场化、常态化、长效化。过去房价下行期间，住房信贷政策主要因应房地产宏观调控，刚性较为强劲，多是短期应急措施，且调整方式也多是与行政化措施结合，这种方式无法适应环境当前的房地产形势。此次政策调整是对前期市场化政策调整思路的沿袭。建议今后住房信贷政策调节采行更为市场化的方式，更加多依赖市场自律机制，以更为认同市场主体的意见，充分发挥市场化的起到，防止市场无序竞争，构建区域性住房信贷政策的长效机制。

宗良说道。日前发布的国土部、住建部牵头印发的通报共分九条，被称作土地新政新的九条。国土资源部有关专家认为，合理安排住房及其用地供应规模，是新的九条增进房地产市场身体健康发展的核心。一方面，住房用地供应，要确保住房的建设市场需求；另一方面，住房用地供应，要实行分类管理，去库存化。

通报拒绝市、县国土资源主管部门在编成2015年住房用地年度供应计划时，不应按市场供需情况，合理确认商品住房用地供应规模，并对保障性安居工程和棚户区改建年度任务所只用地应保尽健。住房供应显著偏多的市、县，或开建住宅用地规模过大的市、县，不应显著增加住宅用地供应量以后停止计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，不应根据市场实际情况有效地减少住宅用地供应规模。对完全恢复房地产市场信心及成交量不利此次政策调控对房地产市场价格有何影响？秦虹认为，客观上谈，信贷政策放开对完全恢复房地产市场信心及成交量是不利的。

但是，由于现在我国房地产市场分化相当严重，差异相当大，即使此次信贷政策放开，对于那些供应量较小、库存较多的地区的楼市，影响也是受限的。对于那些供求关系偏紧的地区，政策调整不利于房地产销售的快速增长。

那么此次新政不会造成房价回落，甚至构成新的楼市泡沫吗？秦虹指出，此次新政特别强调，紧密追踪和评估住房信贷政策的继续执行情况和实行效果，有效地防止风险，增进当地房地产市场稳定身体健康发展。房地产销售经历了去年一年的负增长，今年一二月销售仍是负增长，如果将过严的政策重返常态，对销售还是不利的，对夹住房地产投资是不利的。然而，从全国来看，目前投资性市场需求早已显著上升，并且不少市场供应量相当大，而投资性市场需求只有在房价上升期才不会进场，因此新政否不会性刺激房价下降还有待仔细观察。国土部、住建部在通报中特别强调，各地国土资源主管部门要根据市场实际情况，掌控好住宅用地供应的规模、布局和节奏，将住房用地年度供应计划实施到明确地块，具体上市时间，定期分批发售，平稳、平衡供应住宅用地。

要更进一步采取措施，灵活性确认地块面积、人组有所不同用途和面积地块配上供应。综合运用多种供地方式，完备招拍挂手段，增加流标流拍，防止出现异常高价地，平稳市场预期。

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